Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen: Wissenswertes für Verpächter und Pächter

Die Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen unterscheidet sich grundlegend von der Vermietung. In diesem Blogartikel erfahren Sie, was genau eine Verpachtung ist, wie sie sich von der Vermietung unterscheidet, welche Rechte und Pflichten Verpächter und Pächter haben, und was bei der Erstellung eines Pachtvertrages zu beachten ist.

Was ist Verpachtung und welche Formen gibt es?
Verpachtung ermöglicht dem Pächter, die sogenannten “Früchte” der gepachteten Fläche zu nutzen. Das bedeutet, dass der Pächter die Fläche bewirtschaften und die Erträge daraus erzielen darf. Dies unterscheidet sich von der Vermietung, bei der lediglich die Nutzung einer Immobilie ohne das Recht auf Ernteerträge gewährt wird.

Es gibt verschiedene Arten von Pachtverträgen, z.B. für Unternehmen, Gärten, land- und forstwirtschaftliche Flächen, Gastronomie und dergleichen. Am häufigsten werden jedoch landwirtschaftliche Flächen verpachtet. Diese Verträge werden in der Regel für mehrere Jahre abgeschlossen und erlauben dem Pächter, Ackerbau zu betreiben, pflanzliche und tierische Erzeugnisse zu gewinnen oder sich dem Obst- und Weinbau bzw. dem Anbau von Sonderkulturen zu widmen. Regional kommen auch Jahrespachtverträge vor. Die Verpachtung von Wald ist eher selten. Jagd- und Fischereirechte können, je nach rechtlicher Konstellation, von der Flächen gesondert verpachtet werden.

Unterschiede zwischen Verpachtung und Vermietung
Die Hauptunterscheidung zwischen Verpachtung und Vermietung liegt in den Rechten, die dem Pächter eingeräumt werden. Während bei der Vermietung lediglich eine Gebrauchsüberlassung stattfindet, bei der die Immobilie gegen eine Gebühr genutzt werden darf, erlaubt die Verpachtung zusätzlich die Nutzung der Erträge der Fläche. Landwirte schließen daher Pachtverträge, da diese ihre wirtschaftliche Grundlage durch die Erträge des Landes sichern.

Bestimmung des Pachtzinses
Der Pachtzins ist das Entgelt, welches der Verpächter für die Nutzung der Fläche erhält. Die Höhe des Pachtzinses ist frei verhandelbar, es gibt keine gesetzlich festgelegten Obergrenzen. Verpächter und Pächter können einen festen monatlichen Betrag vereinbaren oder den Pachtzins an die Umsätze des Pächters koppeln. In der Regel wird eine feste Pacht für landwirtschaftliche Flächen in Bayern jährlich und nachschüssig bezahlt. Beide Varianten haben je nach wirtschaftlicher Situation des Pächters Vor- und Nachteile.

Erstellung eines Pachtvertrages
Die Erstellung eines schriftlichen Pachtvertrages ist anzuraten. Grundsätzlich ist auch die mündliche Verpachtung von land- oder forstwirtschaftlichen Flächen möglich und in der Praxis häufig anzutreffen. Ein Pachtvertrag sollte folgende wesentliche Punkte enthalten:

• Exakte Definition der verpachteten Fläche: Beschreibung der Fläche, Nutzungsart, Zustand und eventuell überlassenem Inventar oder Rechten.
• Dauer der Verpachtung: Zeitraum, über den die Fläche verpachtet wird.
• Pachtzins: Höhe und Fälligkeitsdatum des Pachtzinses.
• Kündigungsregelungen: Bedingungen und Fristen für die Kündigung des Vertrages.
• Rechte und Pflichten des Pächters: Klare Definition der Bewirtschaftungspflichten und Nutzungsvorgaben.
• Unterverpachtung: Regelungen, ob und unter welchen Bedingungen der Pächter die Fläche weiterverpachten darf.
• Optional:
  • Sonderkündigung bei Verkauf: Vereinbarungen für den Fall eines Verkaufs der Pachtfläche.
  • Vereinbarungen zu Windkraft- und PV-Anlagen: Regelungen zur Nutzung von Flächen für erneuerbare Energien.

Pflichten von Pächter und Verpächter
Pächter:

• Ordentliche Bewirtschaftung der Fläche gemäß den Vertragsbedingungen.
• Einhaltung der Vorgaben des Pachtvertrages.
• Rückgabe der gepachteten Fläche sowie des Inventars oder Rechten am Ende der Laufzeit im vereinbarten Zustand.

Verpächter:

• Überlassung der Fläche zur Nutzung und zum Gebrauch.
• Instandhaltungspflichten, beispielsweise für Gebäude und Drainagen, je nach vertraglicher Vereinbarung.

Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen
Die Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen bietet eine flexible Möglichkeit für Landwirte, ihre wirtschaftliche Grundlage zu sichern, während Verpächter von regelmäßigen Einnahmen profitieren können. Ein klar definierter Pachtvertrag ist essenziell, um die Rechte und Pflichten beider Parteien zu regeln und Missverständnisse zu vermeiden. Sowohl Verpächter als auch Pächter sollten sich der spezifischen Bedingungen und Anforderungen bewusst sein, um eine erfolgreiche und langfristige Zusammenarbeit zu gewährleisten.