Wie wird der Wert landwirtschaftlicher Flächen ermittelt?

Agrarflächen werden immer teurer. Lag der durchschnittliche Kaufpreis für einen Hektar landwirtschaftlicher Nutzfläche in Deutschland im Jahr 2010 noch bei rund 11.800 Euro, so ist er bis heute um mehr als das 2,5-fache gestiegen. Doch wie lässt sich der „richtige“ Wert einer landwirtschaftlichen Fläche ermitteln? Und welche Faktoren sind dabei zu berücksichtigen?

Was ist der Marktwert?

Zunächst ist zu klären, was der Marktwert ist. Der Marktwert (auch Verkehrswert genannt) beschreibt den Preis, der bei einem Verkauf unter normalen Marktbedingungen erzielt werden könnte. Dabei spielen Angebot und Nachfrage eine wesentliche Rolle. Insbesondere bei landwirtschaftlichen Flächen kann der Marktwert stark von der regionalen Nutzung und der Bodenqualität abhängen.

Bodenqualität und Ertragsfähigkeit

Die Bodenqualität stellt den wichtigsten Faktor bei der Bewertung landwirtschaftlicher Flächen dar. Sie wird durch die Bodenzahl ausgedrückt, die auch als Ackerzahl oder Grünlandzahl bekannt ist und auf einer Skala von 7 bis 100 Punkten gemessen wird.

Eine höhere Bodenzahl weist dabei auf eine bessere Bodenqualität hin und verspricht entsprechend höhere potenzielle Erträge. Die direkte Verbindung zwischen Bodenzahl und Ertragsfähigkeit spiegelt sich daher unmittelbar im Wert der Fläche wider.

Lage und Infrastruktur

Ferner beeinflusst der Standort den Wert. Besonders wichtig ist dabei die Nähe zu Verarbeitungsbetrieben und relevanten Absatzmärkten, da diese die Transportkosten und damit die Wirtschaftlichkeit direkt beeinflussen. Die Anbindung an das Verkehrsnetz spielt ebenso eine wichtige Rolle wie der allgemeine Erschließungsgrad der Fläche.

Hierzu gehören gut ausgebaute Zufahrtswege, vorhandene Drainagesysteme und Bewässerungsmöglichkeiten. Auch die Entfernung zum Betriebssitz potenzieller Pächter sowie die Arrondierung, also die Form und der Zuschnitt der Fläche, sind wichtige Wertfaktoren.

Regionale Marktbedingungen

Daneben ist auch der vorherrschende Strukturwandel in der Landwirtschaft, die allgemeine Flächenverfügbarkeit sowie regionale Entwicklungsperspektiven wichtig einzukalkulieren. In wirtschaftlich starken Regionen oder Gebieten mit intensiver Landwirtschaft (z. B. Hallertau) sind die Preise oft höher.

Zunehmend wichtig wird auch die Nachfrage durch außerlandwirtschaftliche Investoren, die das Preisgefüge in manchen Regionen deutlich verändert. Flächen mit Potenzial für ökologische Landwirtschaft oder Konversion (z. B. für Solarparks) sind besonders gefragt.

Wertermittlungsmethoden

Wie wird nun aber der Marktwert ermittelt? Hierzu werden überwiegend zwei Methoden herangezogen:

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren hat sich als Standardmethode zur Wertermittlung etabliert. Dabei werden Kaufpreise vergleichbarer Flächen analysiert und unter Berücksichtigung regionaler Besonderheiten auf die zu bewertende Fläche übertragen. Die Vergleichspreise werden dabei an die spezifischen Eigenschaften der zu bewertenden Fläche angepasst, um eine möglichst präzise Wertermittlung zu gewährleisten.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren basiert auf einer anderen Herangehensweise: Hier steht der zu erwartende wirtschaftliche Nutzen im Vordergrund. Der nachhaltig erzielbare Reinertrag wird berechnet und mit einem angemessenen Zinssatz kapitalisiert. Dabei fließen sowohl die Bewirtschaftungskosten als auch verschiedene Marktanpassungsfaktoren in die Berechnung ein.

Aktuelle Marktentwicklungen

Die Preise für landwirtschaftliche Flächen zeigen seit Jahren einen deutlichen Aufwärtstrend. In Bayern lag der durchschnittliche Kaufwert im Jahr 2023 bei 77.305 Euro je Hektar, mit zum Teil deutlichen regionalen Unterschieden. Die Spanne reicht hier von 26.642 Euro in Oberfranken bis 133.085 Euro in Oberbayern.

Verschiedene Faktoren treiben diese Entwicklung voran. Zum einen steigt die Nachfrage durch außerlandwirtschaftliche Investoren stetig an, zum anderen verschärft sich die Flächenkonkurrenz durch den zunehmenden Bedarf an Flächen für Infrastruktur, Gewerbe und Ausgleichsmaßnahmen. Auch die anhaltende Urbanisierung und der Ausbau erneuerbarer Energien tragen zur Verknappung landwirtschaftlicher Nutzflächen bei.

Ausblick

Für Investoren bietet der Agrarlandmarkt dennoch interessante Perspektiven. Besonders die langfristige Wertstabilität macht es zu einer attraktiven Anlageoption.

Für Landwirte ergibt sich daraus gleichzeitig die Notwendigkeit, ihre Flächen im Falle eines Verkaufs professionell bewerten zu lassen. Dabei sollten neben einer detaillierten Analyse der Bodenverhältnisse und einer sorgfältigen Prüfung betriebswirtschaftlicher Aspekte auch zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten wie z.B. das Potenzial für Sonderkulturen oder alternative Nutzungskonzepte berücksichtigt werden. Wir unterstützen Sie dabei und erstellen individuelle Gutachten, die die realen Marktverhältnisse widerspiegeln.